第一次買房懶人包：頭期款、房貸、簽約前必看的地雷

頭期款到底要準備多少

很多人以為存到房價的兩成就能買房，實際走過一輪才知道遠遠不夠。以雙北一間總價一千萬的中古屋為例，銀行普遍只貸七到八成，等於頭期款要準備兩百到三百萬。這還沒算上「額外費用」，這一塊最容易被新手忽略。

除了頭期款，簽約後陸續要付的雜費大致包含：

• 仲介服務費：買方通常是成交價的百分之一到二，一千萬的房子就是十到二十萬。
• 代書（地政士）代辦費：約一萬到兩萬五。
• 契稅、印花稅、規費：合計常見落在數萬元。
• 銀行貸款開辦費、鑑價費、火險地震險：約一萬到三萬。
• 裝潢與家電：中古屋整理視屋況，抓總價百分之五到十很正常。

建議把「頭期款＋雜費＋至少半年生活預備金」一起算進來，手頭留一筆現金再進場，才不會一簽約就周轉吃緊。

房貸怎麼談比較划算

房貸不是只看誰家利率低。實際比較時要一起看三件事：利率、寬限期、還款年限。目前多數首購族會辦二十到四十年的房貸，年限拉長月付變低，但總利息會變多，要衡量自己的現金流。

談貸款的實務做法：

1. 同時找三到四家銀行送件比較，包含往來銀行與有政策房貸的公股行庫。

2. 問清楚是「機動利率」還是「固定利率」，以及升息時怎麼調整。

3. 確認寬限期（只還利息不還本金）幾年，寬限期結束後月付會跳升，先試算清楚。

4. 留意有沒有「綁約」條款，提前清償或轉貸是否要付違約金。

若符合條件，可以留意政府的青年安心成家購屋貸款等政策性方案，額度與利率條件依當年度公告為準，能否適用要以承辦銀行審核為準，不保證一定核貸。

看屋與驗屋要抓哪些重點

看屋別只看裝潢漂不漂亮。中古屋重點看漏水、壁癌、管線、格局與採光；預售屋則要看建商信譽、建照與合約。建議不同時間各去一次，白天看採光、雨天看漏水、晚上看周邊噪音與治安。

實地檢查清單：

• 天花板與牆角是否有水漬、壁癌、油漆補得特別新的地方。
• 打開每個水龍頭看水壓，沖馬桶看排水。
• 頂樓與一樓通常較容易有漏水或滲水問題，要特別留意。
• 詢問管理費、有無公共基金、社區是否有重大修繕在即。

簽約前一定要查的產權地雷

這一步最關鍵，卻最多人跳過。付訂金前，務必先調閱「土地與建物謄本」，確認賣方是不是真正的所有權人，以及有沒有設定抵押、查封、假扣押等狀況。房子若還有貸款沒清，要在合約寫清楚用買方價金塗銷抵押的流程。

簽約前建議一併確認：

• 有沒有被列為海砂屋、輻射屋，可要求提供檢測或自費檢驗。
• 是否為凶宅、有無重大事故，可請賣方在合約據實告知。
• 是否位於土壤液化區、有無違建（頂加、夾層、露臺外推）。
• 停車位是「產權」還是「約定專用」，能不能單獨買賣。

交易流程與付款節奏

一般成屋交易會透過「履約保證專戶」進行，價金先進第三方專戶，等產權過戶、抵押塗銷都完成才撥給賣方，對買賣雙方都有保障。付款通常分成訂金、簽約款、完稅款、交屋尾款四個階段，節奏大致是：付訂→用印簽約→報稅完稅→過戶交屋，前後常要一到兩個月。

常見的新手誤區：

• 為了搶房沒查謄本就先付大筆訂金。
• 把所有現金全壓在頭期款，交屋後沒錢裝潢或應急。
• 只看月付金，忽略寬限期結束後的還款壓力。
• 口頭承諾沒寫進合約（家電、車位、交屋日期都要白紙黑字）。

買房是多數人這輩子最大的一筆交易，慢一點、多查一點永遠不吃虧。本文為一般經驗整理，稅費與貸款條件以當年度規定與各機構個案審核為準，涉及重大金額時建議諮詢地政士或專業人士。