實價登錄怎麼看才不會被騙？我都看不懂

跑業務養成的看數字習慣分享：看實價登錄第一步先「排除雜訊」。備註寫「含車位」的，要把車位價（平面大概 150 到 250 萬，機械 80 到 150 萬）扣掉再除以坪數，不然單價會被墊高看不準。備註「親友間交易」「特殊關係」的直接跳過，那不是市場價。然後只看「同社區或走路 5 分鐘內、屋齡相近、樓層相近」的近半年成交，抓中位數，不要被最高最低那兩筆帶風向。

工程師的做法是自己拉表。內政部實價登錄網站可以下載原始資料，我把附近成交丟進試算表，欄位留「總價、車位價、車位類型、屋齡、樓層、坪數」，算出「去車位後單價」再比較，一目瞭然。網站上的地圖版看個大概就好，要精算一定要拆車位，這是最多人被騙的地方。

補充實務眉角：實價登錄有「時間差」，成交到登錄可能延遲一兩個月，市場漲的時候你看到的是舊價會低估。另外注意坪數是「權狀坪」還是「主建物」，公設比高的社區用權狀坪算單價會顯得便宜，其實你買到的室內沒那麼多。

再提醒一個坑：預售屋的實價登錄常常「揭露不完整或延後」，所以你想參考同區新案價，可能查不到或只有零星幾筆，這時候只能靠附近中古行情反推，別以為查不到就是沒人買。

我自己是懶人看法，直接用實價登錄 App 看同社區平均，抓一個心裡的天花板，出價從那個往下砍。雖然不精但至少不會買在明顯的高點。