實坪制到底怎麼算？公設比高的房子是不是很虧？

幫你把坪數拆清楚。權狀總坪數 = 主建物（室內）+ 附屬建物（陽台、雨遮，雨遮現在多半不登記面積了）+ 共有部分（公設）。公設比 = 公設坪數 ÷ 權狀總坪數。所謂「實坪」大概就是主建物加陽台這種你真正踩得到用得到的。算法舉例：權狀 40 坪、公設比 33%，公設約 13.2 坪，扣掉後大概 26 坪多才是你室內能用的。所以看房別只被權狀單價騙，一定要換算「室內實際單價」來比，兩間權狀單價一樣、公設比差 5% 到 10%，實際到手空間差很多。

補充現在市場的公設比行情供你抓感覺：老公寓（無電梯）幾乎沒公設，公設比個位數甚至趨近零，但沒電梯。中古電梯華廈大概 25% 到 30%。新建案因為有雙逃生梯、健身房、大廳這些，普遍 32% 到 38%，有些豪宅飯店式管理甚至到 40% 以上。公設比高不高沒有絕對好壞，重點是「那些公設你用不用得到」，游泳池、宴會廳你不用還要分攤管理費，那就是純虧。

會計魂提醒：比較不同房子時，把單價統一換算成「室內實坪單價」再比才公平。我當時看兩間權狀單價都一坪五十萬，一間公設比 28% 一間 36%，換算室內實坪單價後其實差了快十萬一坪，帳算下來高公設那間貴很多。拉個試算表填一填，一目了然。

實務小撇步：看謄本或權狀時，「主建物面積」那欄就是最接近你室內的數字，陽台另計。看預售屋則看家配圖標的室內面積。別聽代銷用「使用面積」含公設灌水的講法，那個數字很虛。

我買前也搞不懂，後來發現實坪制國外很多國家是常態，台灣還在用權狀坪數談。學會換算室內單價後看房清爽超多，推薦大家都算一下。